Finanzieren

Die Bau- bzw. Immobilienfinanzierung wird vom Kreditinstitut im Normalfall als Annuitätendarlehen gewährt. Das ist ein langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer im Rahmen einer bestimmten Laufzeit in konstanten Kreditraten (der so genannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Eine hohe Planungssicherheit bildet das Tilgungsaussetzungsdarlehen. Das Tilgungsaussetzungs-darlehen besteht aus der Kombination Sofortkredit und Bausparvertrag. Sie erhalten den Kredit ausgezahlt – dafür zahlen Sie zunächst nur die Zinsen. Statt der Tilgung – diese wird ausgesetzt – besparen Sie einen neuen Bausparvertrag in der Höhe des Sofortkredits.

Sobald der Bausparvertrag etwa zur Hälfte bespart ist und weitere Voraussetzungen erfüllt sind, löst dieser den Sofortkredt ab. Nun zahlen Sie das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurück.

Bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung lassen sich verschiedenen Laufzeiten wählen. Die Zeit, in der Sie zu einem vereinbarten Zins finanzieren, wird als Sollzinsbindung bezeichnet. Die Zinsbindung beträgt in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren. Ist die Sollzinsbindung abgelaufen und eine Restschuld bleibt übrig, kann diese über eine Anschlussfinanzierung in Raten weiter getilgt werden.

Eine kurze Finanzierungslaufzeit bietet Flexibilität, wird aber im Vergleich zu einer längeren Laufzeit zu einem höheren Zinssatz angeboten und ist eine Wette auf die Zukunft: Sinken die Zinsen nach Abschluss der Laufzeit, lässt sich auf einen günstigeren Kredit umschulden, steigen sie, wird die Anschlussfinanzierung teurer.

Mit einer langen Sollzinsbindung schreiben Sie die vereinbarten Zinsen über einen längeren Zeitraum fest, dafür sind die Zinsen in der Regel etwas höher. Die lange Zinsbindung bietet dem Darlehensnehmer eine sehr hohe Planbarkeit, hat aber auch Nachteile: Wenn Sie etwa die Immobilie innerhalb der Laufzeit verkaufen wollen, können Sie nicht einfach aus dem Darlehen aussteigen, Sie müssen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit haben Kreditnehmer aber nach § 489 BGB das Recht, ein Immobiliendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen.

Prinzipiell ist es ratsam, bei einem niedrigen Marktzins eine lange Zinsbindung und bei einem hohen Marktzins eine kurze Dauer zu wählen. Trotzdem gilt es immer, den Einzelfall zu prüfen: Die optimale Zinsbindung hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und von den Prognosen zur Zinsentwicklung ab, es müssen immer auch Ihre finanzielle Situation, Ihre Risikobereitschaft und Ihre Lebensplanung berücksichtigt werden.

Aktuell befinden wir uns in einer Periode mit historisch niedrigen Zinsen. Der Zins Ihres Kredites hängt von verschiedenen Faktoren wie Höhe des Eigenkapitals und Kreditlaufzeit und natürlich der finanzierenden Bank ab. Bei einer Standardfinanzierung mit einer Kreditsumme von 80 Prozent des Immobilienwerts und einer Zinsbindung von zehn Jahren liegt der Effektivzins aktuell zwischen knapp unter und knapp über einem Prozent.

Ein wichtiger Punkt, den Sie für Ihren Finanzbedarf unbedingt klären müssen. Denn beim Immobilienkauf entstehen Kaufnebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer, eventuell Maklergebühren und Notarkosten. Kosten wie die Grunderwerbsteuer variieren bundesweit und sollten vor Vertragsabschluss exakt festgestellt werden.  Grob geschätzt belaufen sich die Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf meist auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Für einen Kredit werden vom Kreditinstitut Zinsen in einer bestimmten Höhe verlangt. Diese Zinsen werden Sollzins (früher auch Nominalzins) genannt. Unterm Strich kann die finanzielle Belastung jedoch leicht höher als der ausgewiesene Sollzins ausfallen, weil mögliche Zusatzkosten erst im so genannten Effektivzins berücksichtigt werden. Der Effektivzins zeigt die tatsächlichen Kreditkosten im Jahr und wird ebenfalls ausgewiesen.

Je nachdem ob Sie eine Immobile kaufen oder bauen wollen, benötigen Sie unterschiedliche Unterlagen, um einen Kredit zu bekommen. Die Bank braucht eine Auskunft über die Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers. Sie prüft Ihre Bonität und Kreditwürdigkeit zum Beispiel anhand von aktuellen Kontenbescheinigungen, Gehaltsnachweisen (Rentenbescheiden bei Renten) Renteninformationen, Lohnsteuerbescheiden und der SCHUFA-Selbstauskunft. Bei Selbstständigen werden weitere Dokumente wie Bilanz- und Gewinnermittlungen, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Gesellschafterverträge etc. geprüft.

Das Kreditinstitut verlangt Unterlagen über die Immobilie, um den Wert einzuschätzen. Beim Kauf einer vorhandenen Immobilie benötigen Sie zum Beispiel den Grundbuchauszug, das Exposé, den Grundriss, Farbfotos der Immobilie, die Wohn- und Nutzflächenberechnung und – falls vermietet – den Mietvertrag. Beim Hausbau benötigt die Bank Unterlagen wie den Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Flurkarte mit eingezeichnetem Gebäude, Zusammenstellung der gesamten Bau- bzw. Kaufkosten etc. Diese Anforderungsliste kann je nach Bank und Einzelfall unterschiedlich sein.

Wenn Sie eine Baufinanzierung Ihres Kreditinstituts in Anspruch nehmen, lässt sich das Institut im Gegenzug ein Grundpfandrecht in das Grundbuch eintragen. Dank dieser Grundschuld hat der Kreditgeber eine Absicherung für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Der Immobilienbesitzer kann das mit einer Grundschuld belastetet Grundstück oder Haus nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers verkaufen. Der Kreditgeber hat eine Absicherung für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Er kann die Immobilie verwerten und so den noch ausstehenden Kredit begleichen.

Welchen Kredit können Sie stemmen, ohne sich zu verheben? Bei der Immobilienfinanzierung ist es wichtig, den Kreditbedarf realistisch einzuschätzen. Nehmen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und ziehen Sie Ihre Ausgaben für Mietnebenkosten, Einkäufe, Kleidung, Verkehr, Sparen und Freizeitgestaltung ab. Wenn Sie nichts vergessen haben, ist das die ungefähre monatliche Rate, die Sie für Ihre Finanzierung aufbringen können. Daraus berechnet Ihr Kreditgeber eine vernünftige maximale Höhe Ihres Darlehens. Zusammen mit Ihrem Eigenkapital ergibt sich so die ungefähre Kaufpreishöhe der für Sie passenden Wunschimmobilie.

Wer eine Immobile baut oder erwirbt hat unter Umständen die Möglichkeit, Fördergelder zu bekommen: Steuerliche Vorteile durch Denkmalschutz, BAFA Zuschüsse oder KfW-Kredite für Wohneigentum und Energiesparmaßnahmen sind die bekanntesten Fördermöglichkeiten. Neben der vom Bund angebotenen Förderung lassen sich auch bei den Bundesländern, den Kommunen oder sogar bei der Kirche eine Förderung beantragen. Bei der Vielzahl der Förderprogramme ist es schwer, sich einen Überblick zu verschaffen. Wir beraten Sie gerne.